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中盾快讯 | 最高法院明确:宅基地符合2个条件就能合法买卖!(附上海、江苏高院意见)

2020-09-28 09:05:54


 裁判摘要:商品房买卖中,开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙,还需出示相应的证明文件,并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任,但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后,逾期办证的违约责任就不予承担的,应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款,开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。

近期,最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议。中共中央政治局委员、中央政法委书记孟建柱同志专门作出重要批语。最高人民法院院长周强出席会议并讲话。

各省、自治区、直辖市高级人民法院,解放军军事法院,新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院以及计划单列市中级人民法院派员参加会议。中央政法委、全国人大常委会法工委、国务院法制办等中央国家机关代表,部分全国人大代表、全国政协委员、最高人民法院特邀咨询员、最高人民法院特约监督员以及有关专家学者应邀列席会议。

其中会议关于农村宅基地买卖案件问题,形成以下意见。

一、在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

比如:浙江义乌就出台了《义乌市农村宅基地使用权转让细则(试行)》等共9项宅基地改革实施细则。  

因此,宅基地房屋买卖合同是否有效,一定要看试点地区还是非试点地区!!!

二、在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中,当事人主张利润分配等合同权利的,应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。

未提供上述手续或者虽提供了上述手续,但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的,所涉及的相关合同应按无效处理。

注意:尤其是在征地拆迁时,宅基地房屋买卖合同可能无效,但是作为买受人可以分得部分拆迁补偿款。而在上海,根据沪高法民—[2004]4号文,虽然合同无效,但买受人可以分得70%的拆迁补偿款!!!

上海高院意见(沪高法民—[2004]4号文)

上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见

农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷,应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素,区分不同情况,妥善处理,具体如下:

第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定为有效。

第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。

对此类案件进行处理时,亦区分不同情况:

第一、按上述第三种情况处理的,双方当事人应各自返还房屋及购房款。

第二、按上述第四种情况处理的,如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的,应在扣除购房人的购房款后,充分考虑购房人重新购房的合理支出,由购房人与出卖人按比例取得补偿款,其分割比例一般可以考虑在7:3左右。

江苏高院相关规定:关于农村宅基地上房屋买卖如何处理?

对于农村宅基地上房屋买卖应当区分两个层次:

(1)区分是否属于宅基地改革试点地区。

中共中央办公厅 和国务院办公厅于 2016 年联合下发了《关于农村土地征收、集 体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,对 改革试点地区宅基地流转的限制性法律规定予以放宽,我省武进 地区为宅基地改革流转地区,武进、仪征、泗洪为宅基地抵押的 试点,对此转让合同的效力可以根据试点地区的相关意见予以处 理。

(2)区分是否属于同一集体经济组织成员。

买卖双方属于同一集体组织成员的,因不违反《土地管理法》中宅基地由农 民集体所有的规定,对集体经济组织利益没有侵害,因此房屋买 卖协议应认定为有效。

买卖双方不属于同一集体组织成员的,根 据《土地管理法》第 62 条的规定,“农村村民一户只能拥有一处 宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批 准。”

因此,农村私有房屋买卖后,出卖人将成为失地农民,不利于保护农民的利益,同时也违反农村集体经济组织的利益,故在当前城乡界限尚未完全打破,土地制度没有变革的情况下,根据现行法律规定,应认定买卖合同无效。

但在无效后的处理上, 应综合权衡买卖双方的利益,尤其是出卖人因土地升值或征收补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的 损失,妥善处理房屋的返还与补偿问题。

对于房屋已经被征收或已纳入征收程序的,出卖人要求返还征收利益的,根据双方当事人的过错,适当予以支持。

对于未纳入征收程序的,当事人签订买卖时间较长,或者买受人已办理户口迁入手续等情形的,出卖人要求返还房屋的,原 则上不予支持。当事人仅要求确认房屋买卖合同无效的,在裁判说理中对房屋是否返还予以表述。